特別指定区域制度について

1.背景

線引き制度は、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分するもので、このうち市街化調整区域では開発行為の抑制により自然環境や農林業の生産環境の保全と無秩序な市街化を防止する役割を果たしています。
その一方で、市街化調整区域においては厳しい建築制限が行われてきたことにより人口が減少し、産業が衰退している地域や、土地の既得権等による開発行為により、宅地と農地が混在するなど土地利用の混乱が生じている地域が見られます。
このような市街化調整区域の土地利用に関する課題に対応するため、本県では「特別指定区域制度」を創設し、運用しています。

2.特別指定区域制度の創設

特別指定区域制度の創設（平成14年4月1日）
本県では、平成12年の法改正を好機として、平成14年に都市計画法施行条例（以下「条例」という。）を制定し、「単一の用途」の建築物を立地可能とする9種類の用途型特別指定区域制度を創設しました。
特別指定区域制度の拡充（平成18年4月1日施行）
平成14年の特別指定区域制度の創設後、駅周辺の活性化などの課題を有する地域においては、単一の用途の建築物を緩和する用途型特別指定区域制度では、的確に対応することが困難であったことから、平成18年に条例を改正し、地域課題の解決のために必要な「複数の用途」の建築物を立地可能とする4種類の目的型特別指定区域制度を創設しました。
特別指定区域制度の見直し（平成27年4月1日施行）
制度創設からの運用の中で、市街化調整区域における多様な集落特性や、六次産業など地域資源を活用した産業の創出や沿道の保全と利活用による地域の活性化などの特色あるまちづくりの取組に的確に対応することが困難であるなどの課題が明らかとなってきたことから、平成27年に条例を改正し、多様な地域課題等にきめ細かく対応できるよう、9種類の用途型特別指定区域制度と4種類の目的型特別指定区域制度を9種類の目的型特別指定区域制度に統合・再編するなどの見直しを行いました。

3.制度概要

この制度は市町又は地域のまちづくりを行っている団体（以下「まちづくり団体」という。）が、市街化調整区域の土地利用計画を策定し、この土地利用計画に基づき市町から申出がなされる区域を県が条例に基づき指定し、地域に必要な建築物を建築できるようにするものです。

特別指定区域には9種類のメニューがあります。

＜条例別表3＞
区分	土地の区域	対象建築物
1.駅、バスターミナル等周辺区域	駅、バスターミナル等の周辺の区域	駅、バスターミナル等の利用者の利便性の向上に資する建築物
2.工場、店舗等周辺区域	工場、店舗等の周辺の地域であって、既に公共施設が整備されている区域	既存の公共施設を有効に活用し、産業の集約化に資する建築物
3.地域活力再生等区域	集落又はその周辺の地域であって、地域の活力が低下し、又はそのおそれのある区域	当該区域における居住者の定着又は生活の安定に資する建築物
4.公的賃貸住宅等供給区域	公的賃貸住宅、老人ホーム等の供給が不足している区域	低額所得者、高齢者等の生活の安定に資する建築物
5.工場等誘導区域	工場の撤退等により、雇用若しくは就業の機会が不足し、又はそのおそれのある区域	製造業等に係る雇用又は就業の機会の創出に資する建築物
6.沿道施設集約誘導等区域	幹線道路の沿道又は自動車専用道路のインターチェンジの周辺の区域	幹線道路又は自動車専用道路の利用者の利便性の向上に資する建築物
7.空地等適正管理区域	駐車場、資材置き場等に利用され、又はその見込みのある区域	駐車場、資材置き場等の適切な管理に資する建築物
8.地域資源活用区域	地域資源が有効に利用されていない区域	地域資源の有効な利用に資する建築物
9.複合型区域	1から8までの2以上に該当する区域	該当区域における対象建築物

（参考）
旧条例に基づき許可可能であった「旧条例別表3」の建築物の用途は、「条例別表3」に基づき許可可能な建築物の用途として指定されたものとみなします。

＜旧条例別表3＞（平成14年時点）
区分	土地の区域	対象建築物	上表「条例別表3」にみなす区分(参考)
1.地縁者の住宅区域 (旧条例別表3の1)（PDF：131KB）	集落に10年以上居住している者の住宅が建築できる区域	自己用の戸建て住宅	3.地域活力再生等区域
2.新規居住者の住宅区域（旧条例別表3の2）（PDF：48KB）	人口減少に対処する必要のある集落における新規居住者の住宅が建築できる区域	新規居住者の住宅	3.地域活力再生等区域
3.市町公営住宅区域（旧条例別表3の3）（PDF：65KB）	市町公営住宅が建築できる区域	市町が所有し、管理する賃貸住宅で旧規則で定めるもの	4.公的賃貸住宅等供給区域
4.地縁者の小規模事業所区域（旧条例別表3の4）（PDF：125KB）	集落に10年以上居住している者が経営する小規模事業所が建築できる区域	小規模事業所	3.地域活力再生等区域
5.既存事業所の拡張区域（旧条例別表3の5）（PDF：77KB）	建築後10年以上営んでいる事業所が敷地拡大して建て替えることができる区域	事業所の建て替えに係る建築物で旧規則に定めるもの	5.工場等誘導区域
6.地域振興のための工場区域（旧条例別表3の6）（PDF：75KB）	産業が停滞し、人口が減少している地域における地域振興に資する工場又は研究所が建築できる区域	工場又は研究所で旧規則に定めるもののうち、周辺の地域における環境の保全上支障ないと知事が認めるもの
7.既存工場の用途変更区域（旧条例別表3の7）（PDF：81KB）	廃業等のため使用されなくなった工場が他の業種へ用途変更できる区域	工場で旧規則に定めるもののうち、周辺の地域における環境の保全上支障ないと知事が認めるもの
8.流通業務施設区域（旧条例別表3の8）（PDF：75KB）	幹線道路沿道又はインターチェンジ周辺における流通業務施設が建築できる区域	流通業務の用に供する施設で旧規則に定めるもの	6.沿道施設集約誘導等区域
9.資材置き場等の区域（旧条例別表3の9）（PDF：80KB）	駐車場や資材置き場などの管理事務所が建築できる区域	駐車場、資材置き場等に利用する土地の適切な管理を行うために必要な建築物で旧規則に定めるもののうち、周辺の地域における環境の保全上支障ないと知事が認めるもの	7.空地等適正管理区域

※改正前の旧条例に基づき許可可能であった旧条例別表3の建築物の用途は、改正後の条例に基づき許可可能な建築物の用途として指定されたものとみなします。

4.制度利用の流れ

特別指定制度の活用に当たっては、まず市町又はまちづくり団体が土地利用計画を作成します。

この土地利用計画において土地利用の方針と土地利用の区分、各地域における課題解決のために必要となる建築物の用途を定めます。

土地利用の区分とは、土地利用の方向を示すために基本的に次の5つの区域に区分することを言います。

保全区域
良好な自然環境を保全する区域
森林区域
森林としての地域環境を形成する区域
農業区域
農業の振興を図る区域
集落区域
良好な居住環境を保全又は形成する区域
特定区域
地域の活性化に資する特定の用途の建築物を整備・開発する区域

次にこの土地利用計画に基づいて、市町長が土地の区域と建築物の用途を定めた特別指定区域の指定の案を知事に申し出ます。知事は、この指定の案について、各種法令上の支障がないことを確認した上で、指定します。

5.適用できる範囲

特別指定区域制度は、県が開発許可権限を持つ芦屋市、猪名川町、高砂市、播磨町、稲美町、三木市、小野市、加西市、西脇市、加東市、太子町、たつの市、福崎町、相生市、赤穂市及び上郡町の市街化調整区域内で適用できる制度です。

参考資料：特別指定区域制度を利用できる区域（PDF：1,186KB）

なお、開発許可権限を持つ神戸市、姫路市、尼崎市、明石市、西宮市、伊丹市、加古川市、宝塚市、川西市及び三田市の10市については、各市にお問い合わせください。(お問い合わせ先一覧)

6.特別指定区域一覧

令和6年4月22日現在の市町別の特別指定区域一覧は、下記参考資料のとおりです。

参考資料：市町別特別指定区域一覧表（エクセル：116KB）

特別指定区域の指定に係る告示は以下のとおりです。

阪神北	猪名川町指定告示（外部サイトへリンク）
東播磨	稲美町指定告示（外部サイトへリンク）
北播磨	西脇市指定告示（外部サイトへリンク）三木市指定告示（外部サイトへリンク）小野市指定告示（外部サイトへリンク）加西市指定告示（外部サイトへリンク）加東市指定告示（外部サイトへリンク）
中播磨	相生市指定告示1（外部サイトへリンク）相生市指定告示2（外部サイトへリンク）相生市指定告示3（外部サイトへリンク）たつの市指定告示（外部サイトへリンク）赤穂市指定告示（外部サイトへリンク）福崎町指定告示（外部サイトへリンク）太子町指定告示（外部サイトへリンク）上郡町指定告示（外部サイトへリンク）

指定区域図については、各市町の特別指定区域ホームページに参考としてアップロードされています。
なお、区域の詳細については、各市町の開発許可担当窓口又は兵庫県まちづくり部建築指導課に図書を備え置いて縦覧に供していますのでそちらをご確認ください。

阪神北	猪名川町区域図等（外部サイトへリンク）
東播磨	稲美町区域図等（外部サイトへリンク）
北播磨	西脇市区域図等（外部サイトへリンク）三木市区域図等（外部サイトへリンク）小野市区域図等（外部サイトへリンク）加西市区域図等（外部サイトへリンク）加東市区域図等（外部サイトへリンク）
中播磨	相生市区域図等（外部サイトへリンク）たつの市区域図等（外部サイトへリンク）赤穂市区域図等（外部サイトへリンク）福崎町区域図（外部サイトへリンク）太子町区域図（外部サイトへリンク）上郡町区域図（外部サイトへリンク）